sak: TOMTEUTNYTTELSESGRADEN |
25.01.06
Talltriks og forskjellsbehandling
MU-leder og utbygger oppgir lavere utnyttelse av Findustomta enn hva realiteten er, og dette kan ha påvirket MU til ytterligere vedtak om byggutvidelser. I tillegg får utbygger "rabatt" i første etasje. Utbygger beskylder aksjonen for å fabrikere tall, mens kommunens planavdeling bekrefter aksjonens tall.
Relatert:
• Redegjør ikke for TU-tallene (29.01.06)
• Føler seg mistenkeliggjort (FD 27.01.05)
• - Trikser med tall (FD 26.01.05)
Strandparken, som er navnet til den planlagte bebyggelsen på Findustomta, får nyte en særegen bestemmelse i områdets reguleringsplan: Utnyttelsesgraden (%TU) for første etasje skal ikke regnes som 100 %, men som 50 %!
[se enkel forklaring på %TU her]
Strandparken unntatt
Alle andre bygg i Hammerfest må regne 100 %TU for hver etasje. Et bygg på fem etasjer tilsvarer da 500%TU. Til sammenligning: Om Strandparken var et bygg på fem etasjer ville det blitt definert som 450 %TU, som følge av "rabatten" kommunen gir, hvilket gir utbygger rom for å argumentere for byggutvidelser.
Hvorfor gir kommunen rabatt?
Å gi slik "rabatt", eller altså å lage egne bestemmelser for en reguleringsplan, har kommunen faktisk lov til å gjøre i tilfeller som dette, for etasjer som er delvis under terreng. Men det store spørsmålet er: Hvorfor gir kommunen en slik "rabatt" til kun denne utbyggeren?
Her er kommunens begrunnelse, fra Findustomtas planbeskrivelse:
"Det er gitt en tilleggsbestemmelse om at areal helt eller delvis under terreng, medregnes med 50%, for å gi en noe riktigere utnyttelsesgrad i forhold til oppfattelsen av størrelsen på byggene, da mye av underetasjen vil være under terrengnivå."
Høres greit ut, men det sier likevel intet om hvorfor akkurat kun denne utbyggeren og ikke andre får rabatt. Alle andre bygg langs Strandgata har samme topografi. De fleste bygg i Hammerfest har en etasje delvis under terreng. Og selv nabobygget innen samme reguleringsplan - det kommende kulturhuset, må definere 100%TU for sin nedre etasje.
Kommunen kan ikke forklare, og utbygger liker ikke spørsmålet
Vi stilte spørsmålet om forskjellsbehandlingen på folkemøtet 19.01.06, og da kunne ikke kommunens representanter gi noe svar på dette. Selv en sentral person som MU-leder Jarle Edvardsen kunne ikke gi noen redegjøring. Kommunen klarte ikke engang å vise til planbeskrivelsens ovenfor nevnte (bort)forklaring. Utbygger Einar Næss ba da om ordet, og uttrykte kraftig indignasjon og bestyrtelse over at man kunne finne på å undres over dette. Han hevdet at rabatten på 50%TU var gitt fordi han tilfører kommunen nye parkeringsplasser i den gjeldende etasjen, hvilket ingen andre bygårder gjør. Vi repliserte da at han har plass til 270 biler der, hvorav 250 skal brukes av beboerne i Strandparken. Hans byggeplaner har utover dette en underdekning på 400 p-plasser, ifølge kommunens beregninger. Næss henviste til at man vil benytte sambruksmodellen for p-plassene, hvilket vil si at en del av plassene ikke er reservert beboerne, og at dette vil medføre flere ledige plasser. Dette tilbakevises i planens saksdokumentasjon, hvor kommunens planlegger skriver at sambruksmodellen fordrer at kun 10% av plassene er reservert beboere. Ufornuften i å bygge 250 leiligheter med kun 25 reserverte parkeringsplasser anses som unødvendig å understreke. Strandparken tilfører altså byen et formidabelt ekstra parkeringsproblem. Bør man få "rabatt" for dette? Selvsagt ikke. Vi etterspør fortsatt en forklaring på denne kommunale forskjellsbehandlingen.
Påpekt av Fylkeskommunen
Finnmark Fylkeskommune reagerer også på rabatten, og skriver i sin høringsuttalelse:
"Vi syns det er feil å omdefinere et kjent mål for utnyttelse, TU, for å tilpasse det og prøve å redusere en fra før svært høy utnyttelse". Dette er vel egentlig å si rett ut at kommunen trikser med tallene?
...og triksingen fortsetter...
200% underberegning av total tomteutnyttelse!
Kommunen disker opp med en annen raritet i beregningen av utnyttelsesgraden, som gir utbygger en enda større rabatt, faktisk på rundt hele 200%TU. Feilen oppstår når man skal beregne total utnyttelsesgrad for tomten: Man inkluderer arealer som ikke skal bebygges, som veier, allmenning og promenade. Det lave tallet man får da angir kun belastningen på tomteområdet, men ikke byggets volum.
Hvorfor beregner man tomteutnyttelse?
Tomteutnyttelsesgraden skal være en angivelse av tillat volum på bygget. Reguleringsplanens kart angir hvor stor %TU utbygger får lov til å ha på tomta. For å beregne dette har kommunen i dette tilfelle tatt utgangspunkt i utbyggers byggeplaner, og beregnet hvor stor utnyttelsesgrad dette utgjør. Helt normalt. Om %TU overstiger hva kommunen anser som akseptabelt, ber man utbygger om å innskrenke seg. De fleste bygårder i Hammerfest sentrum har rundt 250-400 %TU, mens noen av de nye gårdene har rundt 500 %. I sentrum får de fleste nå lov å utvide opp til 500 %.
Opplysningene fra kommunens kart er her ført inn i vårt illustrasjonskart. Som man ser har kulturhuset (AKS) 400%TU. Strandparken består av tre kvartaler (kvartal 2, 3 og 4) med byggeplaner som gir utnyttelsesgrader på henholdsvis 440%, 420% og 480% (uten rabatt på 50% i første etasje ville forøvrig disse verdiene vært høyere).
For å angi total utnyttelsesgrad for Strandparken skal man egentlig behandle hvert kvartal for seg, da arealene mellom og rundt ikke er tiltenkt bebyggelse. Men det er mye som kan beregnes: Om man vil kan man legge sammen de tre kvartalene, og dele på 3 for å finne gjennomsnittet, men svaret er ikke noe tall man kan bruke til sammenligning mot andre bygårder. Total gjennomsnittlig %TU blir ihvertfall da ca 450%. Det er her kommunen slår til, og hevder at total utnyttelsesgrad er på kun 275% (!).
Inkluderer bebyggelsesfrie arealer
Hvordan kommer kommunen fram til dette lave tallet? Jo, de tar tillatt bruksareal (arealene i byggene) og deler på HELE tomteområdet - her inkludert promenaden, veiene mellom kvartalene, allmenningene og de andre arealene hvor det ikke skal bebygges, men som ligger innenfor området. Skulle beregningen blitt riktig måtte man delt bruksarealet kun på tomtearealet som er avsatt til bebyggelse. Det er dette man gjør når man henviser til at andre sentrumsgårder har 500%TU - da inkluderer man naturligvis ikke omkringliggende offentlige arealer i beregningen.
Tabellen nedenfor viser hvilke verdier kommunens planetat har beregnet for området:
Nederste rad angir 275%TU for "tomteareal uten AKS". Dette tallet er sikkert korrekt, om man ønsker å angi utnyttelsesgraden for absolutt hele tomteområdet, uten AKS. Et slikt tall kan dog ikke brukes til sammenligning med %TU for andre sentrumsgårder, da de som nevnt har et annet beregningsgrunnlag. Tabellen er hentet fra planbeskrivelsen (les dokumentsiden her), hvor teksten egentlig ikke forklarer annet enn hva tabellen angir - at " det er satt opp utnyttelsesgrad uten AKS, for å gi et riktigere bilde av utnyttelsesgraden nord for AKS". Man kan spørre hva man mener med et "riktigere bilde", da tallet ikke er egnet til sammenligninger. Likefullt bruker MU-leder dette til sammenligninger...
Utvidelser vedtatt i MU grunnet lav %TU
Jarle Edvardsen, leder av MU-styret, tok med seg det usammenlignbare tallet på 275 %TU, og la dette fram for MU-styrets sluttbehandling 22.11.05, for å dokumentere lav utnyttelsesgrad:
(les møteprotokollen - se side 9)
" Utnyttelsesgrad:
Mens utnyttelsesgraden i deler av sentrum er på 500%, diskuteres nå utbyggingsmodeller mellom 245% til 377%. Planens forslag gir en TU på 270%. Dette er en urealistisk utnyttelse av området med full utbyggingsstopp som konsekvens."
Til dette innlegget fremmet MU-leder så forslag om diverse utvidelser grunnet for lav utnyttelsesgrad, ifølge møteprotokollen, blant annet om at bredde på lameller økes fra 12 til 14 meter, at det åpnes for å trekke bygg utover promenade fra 2. etasje og opp, og at oppdelt bygningsmasse med gangbru bygges igjen med glassfasader. Forslaget ble vedtatt med 8 stemmer mot 1 (SV stemte mot) (protokollen angir 1 stemme for og 8 mot, men dette er feilført referat). Utvidelsene er nå tegnet inn i den nye reguleringsplanen. Her må man vel kunne hevde at MU-styret har blitt ført bak lyset?
"Stolte på tallmaterialet"
Man ser her hvordan feil definisjon av total %TU har blitt misbrukt for å utvide en byggmasse som allerede har en meget høy utnyttelsesgrad. På folkemøtet om findustomta, den 19. januar, ble MU-leder konfrontert med dette. Jarle Edvardsen begrunnet da sitt framlegg i MU med at han fikk sine tall fra administrasjonens planavdeling, og at han hadde forholdt seg med tiltro til disse tallene. Vi i aksjonen finner det dog forunderlig at en fagperson i planavdelingen skal ha gitt MU-leder dette tallet, og presentert det som sammenlignbart med andre sentrumsgårder. Tre kvartaler med over 400%TU kan ikke i snitt bli mindre enn 400%, og et så lavt tall som 275% for denne byggmassen på tilnærmet 6 og 7 etasjer burde ikke være mulig å ta for god fisk. Og om man har vært inneforstått med at det lave tallet skyldes at absolutt hele findustomta (uten AKS) er tatt med i beregningen, så bør man i hvert fall ikke bruke dette usammenlignbare tallet til sammenligninger med andre sentrumsgårder, i den hensikt å begrunne utvidelser.
Utbygger hevder vi fabrikerer tall
I MU-møte 24.01.06 hevdet utbygger Einar Næss indignert at aksjonen fabrikerer feilaktige tall når vi angir at tomten har en høy utnyttelse. Som bevis for å ha lav utnyttelse oppga han at det kun bebygges på 45% av tomten. Dette tallet har intet med saken å gjøre, da det ikke sier noe om byggenes volum. Forøvrig henvises til kommunens planavdeling for faglig bekreftelse av min tallpresentasjon. Den vante utbygger Einar Næss bør ha mer enn tilstrekkelig kunnskap om utnyttelsesgrad til å ikke kunne misforstå tallmaterialet, så hans feilinformering må dermed være en bevisst handling, gjort for gi inntrykk av å ha lav utnyttelse. Hvorvidt MU-leder har blitt villedet, eller deltar bevisst i denne villedingen er opp til MU-leder selv å redegjøre for.
Hvor stor er egentlig den totale utnyttelsesgraden?
Uten å ha alt tallmateriale tilgjengelig er det ikke mulig å beregne en nøyaktig %TU, men med utgangspunkt i planbeskrivelsens angitte verdier kan vi komme fram til en omtrentlig verdi.
Ved å oppjustere %TU for kaiplanet fra rabatten på 50% til 100%, kommer vi fram til at total gjennomsnittlig utnyttelsesgrad for utbyggingen er ca 490% (dette er ikke inkludert de ovenfor nevnte nye utvidelsene vedtatt i MU-styret 22.11.05, som medfører en %TU godt over 500%). Det gjøres oppmerksom på at det egentlig er feil å regne gjennomsnittlig %TU for tre kvartaler om man vil sammenligne med andre enkeltgårder eller kvartaler. Derfor må man behandle hvert kvartal for seg.
Forøvrig er kvartalenes respektive %TU nå, etter utvidelsene, beregnet til:
Kvartal 1: 500% (tidligere 440%)
Kvartal 2: 470% (tidligere 420%)
Kvartal 3: 540% (tidligere 480%)
I disse tallene er det inkludert 50% "avslag" i første etasje, så korrekt %TU er egentlig høyere.
Tallene er beregnet av Barlindhaug, på oppdrag fra kommunens planavdeling.
Er dette en stor utnyttelsesgrad?
Den gamle %TU på 490% høres kanskje ikke ut som en overbelastning av tomta, sammenlignet med 500%TU for enkelte nye sentrumsgårder, men man må huske at man her snakker om en tomt i front av byen, som skal ta hensyn til bakenforliggende gate og bebyggelse, og være i passende skala. Vi gjengir fra arkitektkonkurransens presentasjon av intensjonene med utbyggingen:
"Forslagenes bygningshøyder og fordeling av volum må likevel ta hensyn til bakenforliggende gate/gaterom og bebyggelse med hensyn på lysforhold og utsikt, og ha en målestokk som passer til byen. Vi ønsker ikke å fastsette utnyttelsesgraden, men oppfordrer forfatterne til å utforske hva byen og området tåler."
Og nettopp bygningsmassens voldsomme volum er et moment som har engasjert folk, så man må vel kunne anta at man har overskredet "hva byen og området tåler"?
Av Åge Eriksen
(For ordens skyld: Uterommene mellom blokkene i de enkelte kvartalene er inkludert i kommunens beregninger på over 400%TU, som de skal være da de tilhører den delen av tomta som kan bebygges. Følgelig er det ikke de som trekker utnyttelsesgraden ned til 275% når totalen beregnes)
Forklaringer:
Hva er tomteutnyttelsesgrad (%TU)
En reguleringsplan skal blant annet fastsette hvor mye en utbygger får lov å bebygge på tomten. Dette kalles å fastsette tomteutnyttelsesgraden, eller egentlig "prosent tomteutnyttelse" (%TU).
Eksempel:
Om man har en gitt tomt til rådighet, hvor man har lov til å bebygge hele tomten, vil et bygg på én etasje som dekker hele tomten tilsvare 100%TU (en etasje regnes som 3 meter). Man har da utnyttet tomten 100%, kan man si. Bygger man to fulle etasjer tilsvarer dette 200%TU. Ett tre etasjers bygg er 300%TU, og så videre bortetter...
Formelen er faktisk enkel:
Tillatt Bruksareal (T-BRA) sier hvor mange kvadratmeter man kan bygge totalt - alle etasjenes areal summert, og tomtearealet sier hvor stor tomta er i kvadratmeter. Tomteutnyttelsesgraden (%TU) sier da altså hvor mange prosent man kan bebygge tomta med. Sier reguleringsplanen 500%TU, kan man i praksis fylle tomta med et fem etasjers bygg.
Det er klart at om man f eks bare bebygger halve tomtearealet, så vil 500%TU kunne realiseres som et dobbelt så høyt bygg (10 etasjer), da man ikke overstiger det Tillatte Bruksarealet på den måten. En reguleringsplan må derfor sette bestemmelser på bygghøyde også, om man vil ha høydebegrensninger.
I Hammerfest sentrum er %TU for de fleste bygårder 250-400%, mens enkelte nye gårder har 500%TU - altså normalt fem etasjer. Alle sentrumsgårder får nå utvide opp mot 5 etasjer.
Vår utregning av total gjenomsnittlig %TU for Strandparken
Som nevnt i artikkelen over kan man egentlig ikke beregne total gjennomsnittlig %TU for tre kvartaler, om man vil bruke dette til sammenligning med andre enkeltbygårder eller kvartaler. MU-leder har likevel henvist til en total %TU for tomten på 275%, men dette inkluderer altså arealer det ikke skal bebygges på (vei, promenade og annet), og da må tallet nødvendigvis bli lavt. Vi forsøker her å beregne hva den virkelige %TU ville vært for tomtene (gjennomsnitt for 3 kvartaler), om man skulle beregne en gjennomsnittsverdi. Vi har også tatt som forutsetning at det urettmessige avslaget på 50%TU i første etasje oppheves.
Formel:
Utregning:
43550 kvm / 8900 kvm x 100% = 490%TU
Tallmateriale:
Tomteareal
Arealet på de delene av tomten hvor det tillates bebyggelse. Framkommer ved å legge sammen tomtearealene for kvartal 2, 3 og 4 (se tabell):
3200 + 4000 + 1700 = 8900 kvm
(dette er inkludert blokkenes uterom)
Kommunen bruker et tomteareal på 14200 kvm i sin beregning, hvilket omfatter hele området - inkludert arealer som ikke skal bebygges.
Tillatt Bruksareal (T-BRA)
Arealet som skal bygges, alle etasjer sammenlagt. Framkommer ved å legge sammen (T-BRA) for byggene i kvartal 2, 3 og 4 (se tabell):
14200 + 16700 + 8100 = 39000 kvm
I tillegg må man inkludere de utelatte 50%TU av arealet på plan 1. Tallmaterialet til dette finner man i planbeskrivelsens tekst:
"Parkeringsanlegget er på 7600 kvm og arealer for forretning/kontor i tilknytning til denne på plan 1 (kaiplan) er 1500 kvm"
Plan 1 er da totalt:
7600 + 1500 = 9100 kvm
50% av dette blir:
9100 / 2 = 4550 kvm
T-BRA blir da:
39000 + 4550 = 43550 kvm
